根据万科公布的2025年业绩预告显示，全年归属于母公司净利润为亏损820亿元左右，与2024年亏损的495亿元相比，2025年的亏损额大幅增长多出了65%。如此巨大的增幅，反映出万科在这一年面临的经营困境急剧恶化。

更令人揪心的是，万科前三季度累计亏损280亿元，这就意味着去年第四季度万科亏了540亿元，单季度的亏损额甚至比2024年全年亏得还要多。为什么万科亏损如此严重呢？经过深入分析，主要有四个方面的原因。

第一，高价拿地项目集中结算之痛。

房地产开发业务有着其自身的周期规律。2025年1-12月，万科的房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年的销售以及2025年消化的现房，而这些项目的拿地时间大部分是在2022年之前。

回溯到2018年至2021年，或许认为房地产市场将持续保持高增长态势，万科在土地储备上投入了大量资源。不仅囤了大量土地，而且拿地单价大幅上涨，新增项目平均地价从5427元/平方米涨到6942元/平方米。

就在万科高价拿完地后不久，中国房地产市场便进入了深度调整期。楼市变得萧条冷清，购房需求大幅下降，房价持续下滑。为了尽快回笼资金，万科只能选择降价卖房。一边是土地成本的飙升使项目开发成本居高不下；另一边是营收的减少，销售价格降低导致销售收入无法覆盖成本，毛利暴跌也就成为了必然的结果。

第二，库存土地和项目贬值之殇。

国内房价的持续下跌，给万科带来了另一个沉重的负担，即库存土地和项目的贬值问题。在会计核算中，当资产的价值出现下降时，需要计提资产减值损失。

这种资产减值损失并非个别现象，而是在万科的库存土地和未售项目中普遍存在。随着房地产市场调整的持续深入，房价下跌的范围和幅度不断扩大。

万科在全国多个城市拥有大量的土地储备和在建、在售项目，这些项目的资产价值随着市场行情的变化而不断缩水。大量的资产减值损失不断侵蚀着万科的利润，使得企业的财务状况逐渐恶化。

第三，为筹钱亏本出售资产之无奈。

现金流，对于一家企业来说，就如同血液对于人体一样重要。万科在经营过程中遭遇了现金流吃紧的困境，为了筹集现金以被迫采取“亏本出售资产”的无奈之举以维持运营。

经营性资产（如商业广场）本是稳定收益来源，但资金短缺下，万科不得不低价出售。例如一线城市知名商业广场，虽地理位置优越、租金收入可观，仍因市场低迷、投资者信心受挫，被买家压价，最终成交价低于成本，产生直接亏损。

此外，万科还出售了部分公司股权，这些原本具有增值潜力的资产因资金需求被迫放弃长期收益。

第四，会计计量方法差异进一步加剧亏损。

这个导致亏损的原因较为专业，简单介绍一下，不做深入分析。针对投资性房产的成本与价值计量有两种模式，成本法和估值法。

多数港股房企采用公允价值法，可根据市场行情灵活反映资产价值，避免固定折旧导致的利润减少。而万科采用的是成本法，好处是资产的价格不会随着市场价的波动而变化，坏处是每年都要计提大量折旧和摊销，直接降低利润水平。

上面说的那四个原因，让万科在2025年狠狠亏了一大笔，尤其是第四季度这三个月，一下子就亏出去超过500亿，这可是个天文数字啊！亏损的本质说到底就是国内楼市的大环境太糟糕。

房子不好卖，就跟卖不出去的大白菜似的，老百姓要么没钱买，要么就是在观望，都盼着房价能再降降。万科手里那么多房子，卖不出去，钱就收不回来，资金周转不起来，这生意还咋做嘛。

另外，万科前几年有点太乐观了，把形势想得太简单。他们觉得楼市就算调整，那也花不了多长时间，过一阵子肯定又能红红火火起来。就因为有这想法，他们在房价最高的时候，脑子一热高价买了好多地。

万科想要扭转局面，从亏钱变成赚钱，唯一的指望就是国内地产市场能赶紧稳下来。只有楼市回稳了，房子好卖了，万科的资金才能正常流转，利润也就慢慢回来了。

但现在万科的情况实在太让人揪心了。它的现金流紧张得就像干涸的小河，一点水都快没了，每天都有各种开销，要还贷款，要给员工发工资，还要维持项目的运转。

地产寒冬到底啥时候能过去，谁也说不准。也许明天楼市就突然回暖了，万科就能绝处逢生；但也有可能，这寒冬会持续很久很久，万科能不能撑到春天的到来谁也不知道答案。

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